«إنفستجيت» تطرح آليات مواجهة التحديات الراهنة بالسوق العقاري المصري وتخرج بتوصيات من أهمها: تخفيض الفائدة علي أقساط الأراضي كتعويض المطورين عن ارتفاع أسعار مواد البناء نتيجة تخفيض قيمة الجنيه المصري لسد الفجوة التمويلية للمشروعات

عقدت «إنفستجيت» المائدة المستديرة الأولى لعام 2023 حول أبرز أدوات السوق العقاري المصري لمواجهة الأزمات الاقتصادية العالمية الحالية، وذلك بالتعاون مع «جمعية رجال الأعمال المصريين»، في يوم الثلاثاء الموافق 31 يناير 2023، بفندق «نايل ريتز كارلتون»، تحت عنوان “سوق العقارات المصري والأزمات الاقتصادية”، لمناقشة كيفية مواجهة التحديات الاقتصادية الراهنة، علاوةً على دور كل من الحكومة، وشركات التطوير العقاري، والقطاع المصرفي، وقطاع المقاولات، في حل تلك الأزمات.

لقد واجه السوق العقاري المصري، العديد من الأزمات خلال الفترة الماضية، مثل؛ ارتفاع أسعار المواد الخام، والحرب الروسية الأوكرانية، والتضخم المتزايد، والمزيد من انخفاض قيمة العملة المحلية، كل هذه العوامل أدت إلى زيادة الأسعار، غير أنها أثرت أيضًا على القوة الشرائية للأفراد. وعلى الرغم من ذلك، استطاع السوق العقاري أن يثبت قدرته على تخطي ومواجهة جميع الأزمات.

وشملت المائدة جلستين رئيسيتين بعنوان «أدوات التغلب على الأزمات»، حيث أدار جلستي النقاش المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس مجلس إدارة «جمعية رجال الأعمال المصريين»، ورئيس لجنة التطوير العقاري والمقاولات، وشهدت المائدة حضور نخبة من الخبراء العقاريين البارزين وهم: المهندس خالد عباس، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، والأستاذ شريف حمودة، رئيس مجلس إدارة شركة «چي ڤي جروب»، والمهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري، ووكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، والمهندس محيى فراج، رئيس مجلس إدارة شركة «اب وايد» للتطوير العقاري، والمهندس أحمد منصور، الرئيس التنفيذي لشركة «cred»، وعمر الطيبي، الرئيس التنفيذي لقطاع التشغيل لشركة «TLD- THE LAND DEVELOPERS»، ومها عبد الرازق، القائم بأعمال الرئيس التنفيذي لشركة «مصر لإدارة الأصول العقارية»، والمهندس أحمد أمين مسعود، رئيس مجلس إدارة شركة «منصات» للتطوير العقاري، والأستاذ محمد الصعيدي، الشريك والرئيس التنفيذي لشركة «إنفينيتي فينكس»، والمهندس عمر عتابي، الرئيس التنفيذي لشركة «عتابي للاستشارات الهندسية»، ومحمد علوي، الرئيس التنفيذي لشركة «HDP- HOUSING & DEVELOPMENT PROPERTIES»، والمهندس محمد طاهر، رئيس مجلس إدارة «النيل» للتطوير العقاري، ومحمد جلال، رئيس مجلس إدارة «TSM» لإدارة الأصول والاستثمار العقاري، وعماد المسعودي، الرئيس التنفيذي لـ «عقار ماب»، ومحمد بناني، المدير التنفيذي لشركة «دار الخبرة للاستثمار العقاري» (ريد)، والمهندس هشام موسى، الرئيس التنفيذي لشركة «ريدكون» للمراكز الإدارية والتجارية، والمهندس طارق بهاء، الرئيس التنفيذي لشركة «مينا» لاستشارات التطوير العقاري، والمهندس بدير رزق، الرئيس التنفيذي لشركة «باراجون» للتطوير العقاري، والمهندس وليد مرسي، رئيس مجلس إدارة مكتب «دي سي آي بلس معماريون للاستشارات الهندسية».

وخلال فعاليات المائدة المستديرة قام الخبراء بطرح وتبادل الرؤى حول وسائل التغلب على الأزمات الاقتصادية التي أثرت على أداء السوق مؤخرًا، ويتمثل ذلك في دور الحكومة في دعم السوق وتوفير تسهيلات جديدة على التمويل العقاري، كما تطرق المشاركون للحديث عن دور المطورين من حيث إعداد دراسات السوق، ووضع خططًا للتغلب على المشاكل التمويلية، خاصة في ظل ارتفاع تكاليف التنفيذ، لضمان تحقيق معدلات التنفيذ والسداد في المواعيد المحددة. كما تعد دراسة إمكانية مد فترات السداد للوحدات جزءًا هامًا من دور المطورين لتعزيز أداء السوق.

وفيما يتعلق بالقطاع المصرفي، ناقش المشاركون حلول التمويل سواء (للمطور أو للعميل) لدعم السوق وتنشيطه، بجانب تطبيق الوسائل المختلفة لدعم المطورين للتغلب على تحريك سعر الصرف. ومن جهة أخرى، تحدث الخبراء حول دور قطاع المقاولات في إيجاد حلولًا لمواجهة ارتفاع أسعار مواد البناء، فضلًا عن إيجاد حلول إبداعية للتغلب على الركود الذي يعاني منه سوق إعادة البيع.

واستهل المهندس محمد فؤاد، الرئيس التنفيذي والشريك الإداري لـ «إنفستجيت»، كلمته قائلًا “إنه على مدار الـ 6 سنوات الماضية حرصت «إنفستجيت» دائمًا على عقد الموائد المستديرة والأحداث الهامة التي تناقش آخر المستجدات بالقطاع”، موضحًا أنه في ظل الظروف الاستثنائية التي يشهدها القطاع العقاري المصري الآن جراء الأزمات الاقتصادية الراهنة، قررت «إنفستجيت» جمع الخبراء العقاريين للخروج بمقترحات وحلول غير تقليدية لتخطي تلك الأزمات.

وقال المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس مجلس إدارة «جمعية رجال الأعمال المصريين»، ورئيس لجنة التطوير العقاري والمقاولات، إن ارتفاع معدلات التضخم وزيادة أسعار مواد البناء تعد أكبر التحديات التي تواجه القطاع العقاري المصري حاليًا، مضيفًا أنها أثرت سلبًا على السوق العقاري، لذلك طالب بالوقوف على هذه الأزمات ورصدها بل والعمل على إيجاد حلول جذرية لها لضمان الخروج الآمن للقطاع من هذه الأزمات، مؤكدًا أن العقار هو الملاذ الآمن للاستثمار.

وصرح المهندس خالد عباس، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، بأن هناك تحديات تواجه القطاع العقاري في الوقت الراهن تتطلب التفكير في حلول غير تقليدية للتغلب عليها، مؤكدًا أن تأجيل تنفيذ المشروعات ليس حلًا للأزمة، ولابد من ضبط المصروفات والتكلفة لمواجهة التحديات، وتقليل الأقساط للمطورين، واستغلال الخبرات للنهوض بالقطاع، مؤكدًا أن السوق سيشهد فلترة في الفترة المقبلة، لافتًا إلى أن تأجيل سداد أقساط الأراضي سيعود بالنفع على المطورين. كما كشف أن مبيعات الشركات العقارية خلال 2022 ارتفعت بنسبة 30%- 40% مقارنة بعام 2021.

وفي سياق متصل، أكد المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري، ووكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن الأزمات الحالية لها تأثيرًا كبيرًا على المطورين العقاريين ولابد أن تكون الحلول أكثر واقعية. وأوضح أن التمويل العقاري بات ضرورة ملحة في ظل الارتفاع الكبير في أسعار العقارات لتخفيف الأعباء عن العملاء والمطورين وذلك من خلال تسهيل الإجراءات، بحيث تكون الوحدة هي الضامن. وذكر أن تأجيل جميع الأقساط جميعها دون فوائد عن الشركات لمدة 6 أشهر أو عام لكافة المشروعات العقارية، هو أدنى الحلول التي يمكن اتخاذها الآن وهناك اقتناع من الحكومة، ممثلة في وزارة الإسكان، بذلك، كاشفًا أن الغرفة تقدمت بمطالب الشركات وحصلت على موافقات على العديد منها.

ومن جانبه، قال شريف حمودة، رئيس مجلس إدارة شركة «چي ڤي جروب»، إن ما يواجه القطاع العقاري تعدى كلمة أزمة، والحلول لا يمكن أن تكون مؤقتة فقط، موضحًا أن تكلفة التمويل مرتفعة، ولا بد من دعم مجلس النواب للمطورين بشكل واضح في حل هذه الأزمة، بجانب تعويض الفارق الذي حدث بعد ارتفاع سعر الدولار.

واتفق معه، المهندس محيى فراج، رئيس مجلس إدارة شركة «اب وايد» للتطوير العقاري، على ضرورة مساعدة الدولة للمطورين بشكل كبير، مؤكدًا أن ارتفاع سعر الصرف أحد المسببات لهذه الأزمات، ويجب التوجه لتصدير العقار لأنه سيساهم في جذب العملة الصعبة.

وفي ذات السياق، أكد المهندس أحمد منصور، الرئيس التنفيذي لشركة «cred»، أنه لابد من تكاتف الجهود بين الحكومة والمطور لحل الأزمات الحالية، بالإضافة إلى تعويض المطور فيما يتعلق بفروق الأسعار، وتقليل الفوائد على أسعار الأراضي وسد الفجوة التمويلية.

وأشار عمر الطيبي، الرئيس التنفيذي لقطاع التشغيل لشركة «TLD- THE LAND DEVELOPERS»، إلى أنه بفعل الأزمة الحالية، تحول المطور من صاحب رؤية وفكرة إلى ممول يواجه تحديات كبيرة جدًا خاصة تغير سعر الصرف، لافتًا إلى أهمية دور قطاع المقاولات في عمل مواد بناء موفرة لتقليل التكلفة؛ كما ذكر أن سوق «الريسيل» يعاني من الركود، ولكن إذا توافر التمويل العقاري سيسهم في إنعاشه مجددًا.

وفي سياق آخر، شددت مها عبد الرازق، القائم بأعمال الرئيس التنفيذي لشركة «مصر لإدارة الأصول العقارية»، على أنه من أجل مواجهة هذه الأزمات لابد من تسجيل العقارات، وتوفير التمويل العقاري لكافة المنتجات العقارية المختلفة، مؤكدة على أهمية النظر إلى احتياجات السوق ومعرفة المواصفات التي يتطلبها كالاستدامة والاستثمار الأخضر والرقمنة.

وقال المهندس أحمد أمين مسعود، رئيس مجلس إدارة شركة «منصات» للتطوير العقاري، إن القطاع العقاري يشكل أكثر من 25% من الناتج القومي المصري ويوفر حوالي 3,5 مليون فرصة عمل مباشرة وغير مباشرة، مشددًا على أهمية خروج قانون المطورين العقاريين للنور الآن، كما أن هناك حاجة ملحة إلى آلية واضحة لتخصيص الأراضي بنظام المشاركة مع هيئة المجتمعات العمرانية، مؤكدًا على أن تحريك سعر الصرف من الممكن أن يسهم في فتح أسواق خارج مصر.

وأوضح محمد الصعيدي، الشريك والرئيس التنفيذي لشركة «إنفينيتي فينكس»، أن التصدير العقاري أصبح مهم جدًا لمواجهة الأزمات الحالية، كما أن تحريك سعر الصرف سيؤدي إلى وجود حالة تشوق للاستثمار في مصر، مؤكدًا على ضرورة التعاون لوجود منصة تجمع كافة البيانات عن مشروعات مصر على مستوى القطاع الخاص والحكومي.

وبدوره، طالب المهندس عمر عتابي، الرئيس التنفيذي لشركة «عتابي للاستشارات الهندسية»، بضرورة تطوير الخامات المستخدمة في البناء كاستخدام مواد صديقة للبيئة التي من شأنها أن تقلل من تكلفة الوحدة، كما يجب على الحكومة تشجيع ذلك من خلال إعطاء التمويل للمطور العقاري على أساس تطبيق الاستدامة في مشروعاته.

وقال محمد علوي، الرئيس التنفيذي لشركة «HDP- HOUSING & DEVELOPMENT PROPERTIES»، إن تقليل فترة تنفيذ المشروع لضمان سرعة دورة رأس المال سيساهم في حل الأزمة الحالية، مضيفًا أن التمويل العقاري أسرع حل للأزمة العقارية، كما أن هناك حوالي 38 جهة تعمل بالتمويل العقاري في مصر، مشددًا على أهمية توفير لجنة مخصصة لتسويق العقارات المصرية في الخارج من خلال وزارتي الخارجية والاستثمار، بدلًا من الاعتماد على المسوقين العقاريين فقط، إلى جانب تبني سياسة واضحة وفكر جديد لتصدير العقار ووجود محفزات للمستثمر الأجنبي.

وأكد المهندس محمد طاهر، رئيس مجلس إدارة «النيل» للتطوير العقاري، أن الحل الأمثل للأزمة الحالية هو التصدير العقاري، لافتًا إلى أن المبيعات العقارية في مصر سجلت 18 مليار دولار خلال 2022، ولكن المبيعات العقارية في دبي مثلت 4 أضعاف ما حققته مصر وذلك لأنها تعتمد على المشترين الأجانب.

وذكر محمد جلال، رئيس مجلس إدارة «TSM» لإدارة الأصول والاستثمار العقاري، أنه لا توجد مشكلة سيولة في مصر، فهي توجد على مستوى الشركات فقط وليس الأفراد، متابعًا أن السوق العقاري به أزمة حقيقية؛ تحتاج إلى توصيات وتركيبة فعالة على أرض الواقع، مشيرًا إلى ضرورة وجود حلول للنهوض بتصدير العقار إلى الخارج.

وأوضح عماد المسعودي، الرئيس التنفيذي لـ «عقار ماب»، أنه لا توجد فكرة التقسيط على 4 أو 6 سنوات سوى في مصر فقط، ففي مختلف دول العالم يتم التقسيط على 20 و30 عامًا، لذلك لا بد من وجود طريقة لتغيير المعادلة بفترة تقسيط أطول، متابعًا أن تطبيق الاندماجات بين الشركات، وتقليل التكاليف، والتركيز على سوق الخليج خاصة المستهلك السعودي سيسهم في الخروج من الأزمة الراهنة.

وأشار محمد بناني، المدير التنفيذي لشركة «دار الخبرة للاستثمار العقاري» (ريد)، إلى أنه رغم التحديات التي تواجه القطاع العقاري، إلا أننا كمسوقين لدينا نظرة تفاؤلية للوضع الحالي، مطالبًا بضرورة تغيير اللهجة للمسوق العقاري، وابتكار أفكار جديدة خارج الصندوق، وتوفير البيانات من المطورين، والتحالف من أجل الخروج من الأزمة.

علاوةً على ذلك، أفاد المهندس هشام موسى، الرئيس التنفيذي لشركة «ريدكون» للمراكز الإدارية والتجارية، بأن التمويل العقاري أداة اقتصادية مهمة جدًا، ولابد من ترجمة التوصيات والمقترحات على أرض الواقع بالتعاون مع الهيئات الحكومية، مشددًا على أن التمويل الأخضر هو بديل جيد جدًا للتمويل التقليدي، وتطبيق الاستدامة جزء لا يتجزأ من المنظومة العقارية والاستثمار العقاري.

وأكد المهندس طارق بهاء، الرئيس التنفيذي لشركة «مينا» لاستشارات التطوير العقاري، أنه في الفترة المقبلة سيكون البقاء للأصلح ويتلخص ذلك في وجود ملاءة مالية قوية وفريق عمل محترف، مشددًا على ضرورة وجود الصناديق العقارية لحل مشكلة التمويل، وتنظيم سوق الوساطة العقارية. كما تحدث عن أهمية تسويق المشروعات العقارية للخارج وذلك تحت مظلة وزارة الإسكان وبرعاية الشركات العقارية الكبرى.

وذكر المهندس بدير رزق، الرئيس التنفيذي لشركة «باراجون» للتطوير العقاري، أن هناك تغيرات كثيرة في القطاع العقاري حاليًا، حيث يواجه المطور العقاري مشكلة الاستمرار والبقاء، مؤكدًا على ضرورة توافر المزيد من الحلول للحفاظ على الاستثمارات في المشروعات القائمة وإعادة هيكلتها.

أوضح المهندس وليد مرسي، رئيس مجلس إدارة مكتب «دي سي آي بلس معماريون للاستشارات الهندسية»، أن هناك مغالاة رهيبة في أكواد البناء في مصر، على عكس الدول الأخرى، مشددًا على ضرورة تحرك الحكومة لتسهيل إجراءات التراخيص، مؤكدًا أن تطبيق الاستدامة بمفهومها الشامل والواسع هو الحل الجذري للأزمات الراهنة.

وجاءت المائدة المستديرة تحت رعاية: شركة «چي ڤي جروب»، وشركة «اب وايد» للتطوير العقاري، وشركة «cred»، وشركة «TLD- THE LAND DEVELOPERS»، وشركة «مصر لإدارة الأصول العقارية»، وشركة «منصات» للتطوير العقاري، ومعرض «ذا أيكون شو»، وشركة «عتابي للاستشارات الهندسية»؛ والشركاء الإعلاميون: «الجريدة العقارية»، وجريدة «البورصة»، وجريدة «ديلي نيوز إيجيبت»، و «عقار ماب»، ومجلة «أصول مصر»، وبوابة «بلوم»، و«الجدعان Real Estate»، و«الاقتصادي نيوز»، وبرنامج «اللي بنى مصر»، و«بروبرتي بلس».

وقد أصدرت «إنفستجيت» توصيات آليات التعامل مع التحديات الراهنة بسوق العقارات المصري، اختتمت بها فعاليات المائدة المستديرة في الـ 31 من يناير 2023، وذلك بالتعاون مع «جمعية رجال الأعمال المصريين»، والتي جاءت بعنوان “سوق العقارات المصري والأزمات الاقتصادية”، لمناقشة أهم أدوات السوق العقاري المصري لمواجهة التحديات الاقتصادية الحالية، مثل؛ ارتفاع أسعار المواد الخام، والتضخم المتزايد، وتحريك سعر الصرف، والتي كان لها بعض التبعات على السوق العقاري المصري.

واستضافت هذه المائدة نخبة من الخبراء العقاريين هم، المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس مجلس إدارة «جمعية رجال الأعمال المصريين»، ورئيس لجنة التطوير العقاري والمقاولات، والمهندس خالد عباس، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، والأستاذ شريف حمودة، رئيس مجلس إدارة شركة «چي ڤي جروب»، والمهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري، ووكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، والمهندس محيى فراج، رئيس مجلس إدارة شركة «اب وايد» للتطوير العقاري، والمهندس أحمد منصور، الرئيس التنفيذي لشركة «cred»، وعمر الطيبي، الرئيس التنفيذي لقطاع التشغيل لشركة «TLD- THE LAND DEVELOPERS»، ومها عبد الرازق، القائم بأعمال الرئيس التنفيذي لشركة «مصر لإدارة الأصول العقارية»، والمهندس أحمد أمين مسعود، رئيس مجلس إدارة شركة «منصات» للتطوير العقاري، ومحمد الصعيدي، الشريك والرئيس التنفيذي لشركة «إنفينيتي فينكس»، والمهندس عمر عتابي، الرئيس التنفيذي لشركة «عتابي للاستشارات الهندسية»، ومحمد علوي، الرئيس التنفيذي لشركة «HDP- HOUSING & DEVELOPMENT PROPERTIES»، والمهندس محمد طاهر، رئيس مجلس إدارة «النيل» للتطوير العقاري، والأستاذ محمد جلال، رئيس مجلس إدارة «TSM» لإدارة الأصول والاستثمار العقاري، وعماد المسعودي، الرئيس التنفيذي لـ «عقار ماب»، ومحمد بناني، المدير التنفيذي لشركة «دار الخبرة للاستثمار العقاري» (ريد)، والمهندس هشام موسى، الرئيس التنفيذي لشركة «ريدكون» للمراكز الإدارية والتجارية، والمهندس طارق بهاء، الرئيس التنفيذي لشركة «مينا» لاستشارات التطوير العقاري، والمهندس بدير رزق، الرئيس التنفيذي لشركة «باراجون» للتطوير العقاري، والمهندس وليد مرسي، رئيس مجلس إدارة مكتب «دي سي آي بلس معماريون للاستشارات الهندسية».

وأجمع المشاركون على التوصيات التالية:

– التعاون الفعَّال والتكاتف بين الحكومة والمطورين وكل الأطراف العاملة بالقطاع العقاري.

– يجب على المطورين العقاريين ضبط المصروفات وتكلفة المشروعات لمواجهة التحديات الراهنة.

– تأجيل جميع الأقساط دون فوائد عن الشركات لمدة عام علي الأقل لكل المشروعات العقارية.

– تخفيض الفائدة علي أقساط الأراضي كتعويض المطورين عن ارتفاع أسعار مواد البناء نتيجة تخفيض قيمة الجنيه المصري الأسعار لسد الفجوة التمويلية للمشروعات.

– أصبح التمويل العقاري ضرورة ملحة في ظل الارتفاع الكبير في أسعار العقارات لتخفيف الأعباء عن العملاء والمطورين.

– تسهيل إجراءات التمويل العقاري لكلا الطرفين المطور والعميل، فضلًا عن توفير التمويل العقاري لكافة المنتجات العقارية المختلفة وأن تكون الوحدة هي الضامن في إجراءات التمويل العقاري.

– التوجه لتصدير العقار لأنه سيسهم في جذب العملة الصعبة، ويتعين على الحكومة حل مشكلات تصدير العقارات المصرية.

– وجود منصة تجمع كل البيانات عن المشروعات العقارية في مصر على مستوى القطاع الخاص والحكومي التي تخاطب المشتري الأجنبي.

– تبني سياسة واضحة وفكر جديد لتصدير العقار ووجود محفزات للمستثمر الأجنبي.

– تسويق المشروعات العقارية للخارج تحت مظلة وزارة الإسكان وبرعاية الشركات العقارية الكبرى، وعدم الاعتماد على المسوقين فقط.

– تنظيم سوق الوساطة العقارية، بالإضافة إلى اصدار قوانين ملزمة للمطور والمسوق العقاري.

– استخدام مواد بناء صديقة للبيئة التي من شأنها أن تقلل من تكلفة الوحدة.

– النظر إلى احتياجات السوق ومعرفة المواصفات التي يتطلبها كالاستدامة والاستثمار الأخضر والرقمنة.

– يجب على الحكومة منح التمويل للمطور العقاري على أساس تطبيق الاستدامة في مشروعاته.

– إعادة النظر في أكواد البناء المصرية.

– هناك حاجة ملحة إلى آلية واضحة لتخصيص الأراضي بنظام المشاركة مع هيئة المجتمعات العمرانية.

– إعادة النظر في منظومة استخراج التراخيص.

– يجب أن تتبنى الحكومة الصناديق العقارية لحل مشكلة التمويل للمطور.